 О ПОРЯДКЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
30 мая 2006 года на заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов рассмотрен проект постановления Совета министров Республики Беларусь «Об утверждении положений о порядке переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории». В настоящее время в республике отсутствует нормативный правовой акт, который бы комплексно и детально регулировал вопросы переустройства жилых помещений. Действующие нормативные положения в части переустройства и перепланировки жилых помещений (статьи 64 и 118 Жилищного кодекса Республики Беларусь) содержат в основном лишь цель выполнения таких работ («повышение благоустройства жилого помещения»), требование о необходимости согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и разрешения наймодателя (для государственного жилищного фонда) или согласования (разрешения, если перепланировка и переустройство осуществляется в многоквартирном жилом доме) с местным исполнительным и распорядительным органом (для частного жилищного фонда), а также санкции к лицам, допустившим самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения. Причем, как в действующем Жилищном кодексе, так и в Жилищном кодексе Белорусской ССР (действовал с 1 апреля 1984 года по 1 июля 1999 года), переоборудования и перепланировки допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения, под которым традиционно и прежде всего понимается оснащение жилых домов соответствующими инженерно-техническими системами (централизованное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и др.). Это, несомненно, было оправданно в прежние годы, и актуальность этой цели сохраняется и в настоящее время. В 1980 году уровень обеспеченности жилищного фонда центральным отоплением составлял 88 процентов, горячим водоснабжением – 72,7 процента, ваннами (душами) – 85,6 процента, водоснабжением – 90,3 процента и канализацией – 89,8 процента. На 1 января 2005 года эти показатели составили соответственно 84,3 процента, 79,5, 83,3, 89,3 и 87,5 процента. Кроме того, с развитием рынка жилья, проведением массовой приватизации жилищного фонда значительно увеличилось число граждан-собственников жилых помещений. Соответственно появилось и многообразие целей и поводов (кроме повышения уровня благоустройства жилья) для осуществления перепланировок квартир. Проект постановления правительства подготовлен в целях установления единого порядка проведения переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории, обеспечения сохранности жилищного фонда, его эксплуатационной надежности и безопасности. Для этого разработчиками документа предлагается утвердить Положение о порядке переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также Положение о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории. В первом Положении предусмотрен запрет на производство работ, ведущих к снижению несущей способности и эксплуатационной пригодности конструкций здания, к снижению технической долговечности и сохранности отдельных помещений или дома, изменению внешнего архитектурного облика, а также с нарушением действующих строительных, ремонтных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований и Закона Республики Беларусь ”Об охране историко-культурного наследия“ (”Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь”, 1992 г., № 30, ст. 504) в том числе: работ, приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; работ, которые влекут за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; устройство жилых помещений без естественного освещения; установка перегородок, попадающих в оконные проемы; установка в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома.
Запрещается также выполнение переустройства и (или) перепланировки, если жилой дом находится в аварийном состоянии или грозит обвалом. Замена оконных, балконных и дверных заполнений и другие работы на фасадах зданий, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляется по согласованию с Министерством культуры Республики Беларусь в установленном законодательством порядке. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений в домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производится по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилым домом) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства. Переустройство и (или) перепланировка иных помещений, в том числе общего пользования в зданиях, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производится на основании разрешения Министерства культуры Республики Беларусь, выдаваемого в установленном порядке собственнику (наймодателю, органу управления жилым домом) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства. В проекте Положения дается перечень работ при переустройстве и (или) перепланировке помещения, для выполнения которых обязательно разрабатывается проектная документация: наружное утепление стен, устройство проемов в несущих ограждающих конструкциях, ремонт несущих конструкций; разборка, устройство новых перегородок; строительство новых балконов и лоджий, устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий; установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции; устройство гидро- и пароизоляции.
Вместе с тем предусматривается, что не требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа (соответственно и государственной регистрации изменения недвижимого имущества в территориальной организации по государственной регистрации), а также разработка проектной документации и ее государственная экспертиза для проведения следующих ремонтно-строительных работ: установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема; установка усиленных входных дверей в помещение без изменения направления открывания в пределах существующего дверного проема; устройство подвесных (натяжных) потолков; устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей; установка вентиляционных приборов; замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) на изделия с аналогичными техническими характеристиками; замена электрических плит и санитарно-технического оборудования; отделочные работы на стенах, потолках, полах, окраска окон и балконных дверей с внутренней стороны жилого помещения, замена напольного покрытия на аналогичное.
В проекте документа приводится также перечень ремонтно-строительных работ, для выполнения которых не требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации и ее государственная экспертиза, но необходимо согласование специализированных организаций (органов). Так, для установки индивидуальных приборов учета воды необходимо согласование с организацией, обслуживающей жилой дом. При замене окон и балконных дверей требуется согласование с местным территориальным органом архитектуры, а также приемка этих работ. Установка усиленных входных дверей на группу квартир, поэтажные тамбуры (коридоры) в многоквартирных домах секционного типа возможна при согласовании с организацией, обслуживающей жилой дом, и согласии нанимателей (собственников) этих помещений. Замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа может быть осуществлена только после согласования с обслуживающей организацией газового хозяйства. В проекте Положения предлагается и порядок получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений. Для проведения таких работ инициатор должен обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением. К заявлению о разрешении переустройства и (или) перепланировки бланк, которого выдается в местном исполнительном и распорядительном органе, прилагаются следующие документы: письменное разрешение наймодателя (за исключением случаев, когда наймодателем является местный исполнительный и распорядительный орган) на переустройство и (или) перепланировку помещения в домах государственного жилищного фонда; письменное разрешение органов управления организаций граждан-застройщиков на переустройство и (или) перепланировку помещения в жилых домах этих организаций; письменное согласие совершеннолетних членов семьи инициатора, проживающих с ним в помещении, на переустройство и (или) перепланировку помещения. Подлинность подписей на заявлении отсутствующих граждан должна быть засвидетельствована в порядке, установленном законодательством; копии документов, удостоверяющих права собственности на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение, если инициатором является собственник помещения; копия технического паспорта; перечень (описание) работ или план-схему переустройства и (или) перепланировки, составленный инициатором.
Заявление подлежит рассмотрению в 15-дневный срок со дня представления указанных документов в местный исполнительный и распорядительный орган. При рассмотрении заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в помещение представителям жилищно-эксплуатационной организации, местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра составляется акт технического осмотра. На основании представленных инициатором документов и акта технического осмотра местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о разрешении на переустройство и (или) перепланировку помещения (далее – решение) или направляет инициатору мотивированный отказ. Для выполнения переустройства и (или) перепланировки, требующей обязательной разработки проектной документации, инициатор заключает договор на разработку проекта с проектной организацией либо проектировщиком, имеющим соответствующую лицензию. Проектная организация либо проектировщик разрабатывает и согласовывает проект, а также, при необходимости, обеспечивает проведение его государственной вневедомственной экспертизы в порядке, установленном техническими нормативными правовыми актами. В проекте Положения предлагается и новый порядок осуществления и приемки работ по переустройству и перепланировке помещений. Предусматривается, в частности, что перед выполнением работ, предусмотренных проектом (в соответствии с решением местного исполнительного и распорядительного органа и утвержденной в установленном порядке проектной документацией), инициатор обязан заключить договор на технический надзор с организацией, имеющей соответствующую лицензию. Работы по переустройству и (или) перепланировке, кроме не лицензируемых видов работ, должны выполняться на основании договора подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии (далее – подрядчик), а также с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы. В случае повреждения в процессе производства работ инженерных систем жилого дома, а также появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания, работы должны быть немедленно прекращены, и поставлена в известность организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, а выявленные повреждения и их последствия устранены за счет средств виновной стороны. В том случае, когда выявленные повреждения не могут быть устранены незамедлительно, все работы приостанавливаются, и подрядчик не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создает комиссию, в которую кроме подрядчика входят инициатор и представители организаций, выполнивших проект, осуществляющих эксплуатацию жилого дома и осуществляющих технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок с момента ее назначения принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ после устранения повреждений, либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении условий, послуживших основанием для запрета работ, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке подтверждается актом приемки помещения в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой местным исполнительным и распорядительным органом. Приемочная комиссия назначается не менее чем за 30 дней до начала приемки помещения в эксплуатацию. Председатель приемочной комиссии назначается местным исполнительным и распорядительным органом. Инициатор с участием подрядчика определяют дату начала и окончания работы приемочной комиссии с учетом установленного срока ввода помещения в эксплуатацию. Приемочная комиссия создается из представителей инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), эксплуатирующей организации и представителя местного исполнительного и распорядительного органа. По заявлению инициатора в состав комиссии, по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора, могут быть дополнительно включены их представители. Проверка характеристик помещения с составлением ведомости технических характеристик на него осуществляются организациями по государственной регистрации по заявлениям инициатора и за счет его средств. Ведомость технических характеристик включается в состав документации, предъявляемой приемочной комиссии. Приемка помещения в эксплуатацию оформляется актом установленной формы, который подписывается всеми членами приемочной комиссии и утверждается местным исполнительным и распорядительным органом. Акт о приемке в эксплуатацию помещения составляется в пяти экземплярах, два из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, два экземпляра – инициатору и один экземпляр – подрядчику. Помещение не подлежит приемке в эксплуатацию в случаях, когда работы выполнены с отступлениями от проекта или с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка в эксплуатацию таких помещений возможна после устранений замечаний, указанных в акте о приемке помещения в эксплуатацию. Составление технического паспорта на помещение и государственная регистрация изменения либо создания недвижимого имущества осуществляется организациями по государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В проекте Положения воспроизведены ранее действовавшие требования в части несанкционированного выполнения работ. Как и прежде категорически запрещается самовольное переустройство и (или) перепланировка помещений. Лица, допустившие самовольное переустройство и (или) перепланировку помещений, несут ответственность в соответствии с законодательством. Инициатор, допустивший самовольное переустройство и (или) перепланировку помещений, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее до проведения переустройства и (или) перепланировки состояние. В случае выявления самовольного переустройства и (или) перепланировки помещений, на которые, согласно данному Положению, необходима разработка проекта, инициатор производит восстановительные работы по разработанному и утвержденному проекту по договору с подрядчиком под наблюдением технического надзора с оформлением актов на скрытые работы и принятием восстановительных работ приемочной комиссией. Если самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения была осуществлена ранее, местный исполнительный и распорядительный орган может рассмотреть вопрос о разрешении принятия в эксплуатацию такого помещения в порядке, установленном данным Положением. Что касается контроля за соблюдением требований Положения при проведении переустройства и (или) перепланировки помещения, то он осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, иными уполномоченными государственными органами в пределах их компетенции. Следует также отметить, что действующим Кодексом РБ об административных правонарушениях (ст.142-2, 142-5, 142-9 и 142-10) предусмотрены соответствующие санкции, применяемые и при проведении работ по переустройству и перепланировке жилых помещений. Так, нарушение обязательных требований проекта или нормативной документации, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, прочность, устойчивость и эксплуатационную надежность зданий, сооружений и их частей, в выполненных строительно-монтажных работах влечет наложение штрафа на граждан в размере до трех базовых величин и на должностных лиц - в размере от пяти до двадцати базовых величин. Те же действия, совершенные повторно в течение года после применения мер административного взыскания, влекут наложение штрафа на граждан в размере от трех до пяти базовых величин и на должностных лиц - в размере от десяти до сорока базовых величин. Невыполнение предписаний органов государственного строительного надзора по устранению нарушений законодательства, проектов, обязательных требований нормативно-технической документации влечет наложение штрафа на граждан в размере от одной до трех базовых величин и на должностных лиц - в размере от трех до десяти базовых величин. Те же действия, совершенные повторно в течение года после применения мер административного взыскания, влекут наложение штрафа на граждан в размере от трех до пяти базовых величин и на должностных лиц - в размере от десяти до двадцати базовых величин. Самовольное внесение изменений в утвержденный строительный проект и (или) отступление от него, допущенные в ходе реализации проекта без согласования с разработчиками архитектурного и строительного проектов и утвердившим строительный проект органом, влекут наложение штрафа на граждан в размере до пяти минимальных заработных плат и на должностных лиц - в размере до десяти базовых величин. В рассмотренном на заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов проекте постановления Правительства предусматривается утверждение и порядка реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории. Первостепенное место в соответствующем Положении разработчиками проекта отведено порядку получения разрешения на реконструкцию жилых домов и нежилых построек. Предусматривается, что для оформления разрешения на реконструкцию жилых домов и нежилых построек застройщик подает в местный исполнительный и распорядительный орган письменное заявление, к которому должны прилагаться: копия технического паспорта на жилой дом (квартиру в составе жилого дома); копия документа, удостоверяющего право на земельный участок и копию земельно-кадастрового плана; план застройки в границах земельного участка и смежных землепользований (М1:500), выполняемый организацией, имеющей лицензию на инженерно-геодезические изыскания; задание на проектирование реконструкции, описание работ и намерения застройщика по изменению физических параметров и функционального назначения помещений жилых домов и нежилых построек, согласованное с местным территориальным органом архитектуры, а также, при необходимости, с территориальным центром гигиены и эпидемиологии и Министерством культуры Республики Беларусь, если жилой дом внесен в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь; заключение органов государственного пожарного надзора на разработку проекта реконструкции; письменное согласие на реконструкцию в параметрах задания на проектирование или эскизного проекта реконструкции всех проживающих в жилом доме (квартире в его составе) совершеннолетних граждан и сособственников. Местный исполнительный и распорядительный орган в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов должен письменно информировать заявителя о результатах рассмотрения. Предлагается разрешение на реконструкцию оформлять в два этапа: 1-й этап – подготовка и принятие решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении на разработку проекта в 30-дневный срок со дня получения заявления; 2-й этап – подготовка и принятие решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении на выполнение реконструкции жилого дома в 30-дневный срок после предоставления разработанного и согласованного проекта. Разрешение на реконструкцию нежилых построек, а также на пристройку к жилому дому подсобных помещений предложено оформлять в один этап – подготовка и принятие решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проектирования и выполнения строительных работ. Наряду с этим разработчики проекта считают, что в процессе подготовки разрешения на реконструкцию застройщик (собственник, наниматель жилого дома, квартир в его составе) должен осуществлять: сбор технических условий (согласований) на подключение к местным централизованным инженерным сетям или увеличение инженерных нагрузок, а также, при необходимости, на устройство локальных инженерных систем; функции заказчика на разработку и согласование проектной документации, а также, при необходимости, ее государственную вневедомственную экспертизу; функции заказчика на вынос осей объектов реконструкции в натуру (при необходимости выполнения таких работ). Решение местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проектно-изыскательских работ принимается после представления застройщиком всех исходных данных. Решение местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении выполнения реконструкции жилого дома (квартир в составе дома) и нежилых построек принимается при представлении застройщиком следующих документов: положительного заключения (согласования) местного территориального органа архитектуры (в соответствии с его компетенцией) по проекту реконструкции; положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы проектов по проекту инженерного оборудования (при подключении помещений жилых домов и нежилых построек к местным централизованным инженерным сетям и устройстве локальных инженерных систем); положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы проектов по проектной документации на реконструкцию (при реконструкции жилых домов высотой более 2 этажей (более 10 метров); разрешения Министерства культуры Республики Беларусь, выдаваемого в установленном порядке, если здание внесено в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь. Что касается проектной документации на реконструкцию жилых домов и нежилых построек, то она должна разрабатываться по заказу и за счет средств застройщика, по договорам с организациями и индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии. Основанием для размещения заказов на разработку проектной документации на реконструкцию являются решения местного исполнительного и распорядительного органа, а также архитектурно-планировочные задания на проектирование, выданные местным территориальным органом архитектуры. Состав проектной документации на реконструкцию и инженерное оборудование жилых домов и нежилых построек регламентируется техническими нормативно-правовыми актами и может уточняться архитектурно-планировочными заданиями на проектирование. Согласование проектной документации на реконструкцию и инженерное оборудование жилых домов и нежилых построек осуществляется местным территориальным органом архитектуры по представлению застройщика или уполномоченных им лиц. Государственная вневедомственная экспертиза проектной документации на реконструкцию жилых домов и нежилых построек осуществляется по представлению и за счет застройщика. Важное место в проекте Положения отводится регламентации порядка производства и приемки в эксплуатацию работ по реконструкции. Предусмотрено, что реконструкция жилых домов (квартир в составе жилого дома) высотой до 2 этажей (до 10 метров) и нежилых построек, за исключением лицензируемых видов строительно-монтажных работ и работ по инженерным системам жилых домов и нежилых построек, могут осуществляться силами самого застройщика на основании решений о разрешении реконструкции местного исполнительного и распорядительного органа. Реконструкция жилых домов высотой более 2 этажей (более 10 метров), а также производство строительно-монтажных работ по инженерных систем жилых домов и нежилых построек осуществляются по договорам подряда с организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии. До начала производства строительно-монтажных работ подрядным способом, за исключением работ по инженерному оборудованию, производитель работ обязан получить разрешение органов государственного строительного надзора, а также разрешение на проведение раскопок, если проектом предусмотрена отрывка траншей и котлованов, независимо от способа производства строительных работ. Предусматривается, что разрешительным документом на выполнение работ по инженерному оборудованию (подключению к местным централизованным инженерным сетям и устройству локальных инженерных систем) жилых домов и нежилых построек без проведения общестроительных работ является письменное разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, которое дается после согласования с соответствующими местными органами. На основании письменного разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на инженерное оборудование застройщик осуществляет: получение технических условий на подключение к местным централизованным инженерным сетям; разработку, согласование и государственную вневедомственную экспертизу проектной документации; оформление договора подряда с производителем работ по инженерному оборудованию; передачу построенных инженерных сетей на техническое обслуживание или на баланс соответствующим эксплуатационным предприятиям. Проектная документация на инженерное оборудование жилых домов и нежилых построек подлежит согласованию с местным территориальным органом архитектуры и государственной вневедомственной экспертизе в уст |
Об агентстве
